专业市场的18种玩法

商业地产与电商2018-04-15 18:23:56

本文由一位专业市场招商微友推荐:目前中国各地的各类专业市场已超过万家...浙江义乌,山东临沂,福建石狮,广东虎门,河北白沟等,都是在当地各类专业市场的带动下,才有了今天的经济规模...交流探讨请加微信:13641010392


一、在有一定规模的市场需求或有工业集群基础的地区开发相关专业市场。

专业市场涉及的行业、产品种类很多,大多数地区都不可能形成涵盖众多行业或产品的专业市场,类似浙江义乌、山东临沂、广东广州这样的可以形成几十个种类的专业市场的地区,是少之又少的。但有许多地区,对某些产品(如手机、电脑、工业原料等)形成了较有规模的需求,或者已经形成了一定的工业集群(如家具工业镇、服装专业镇、陶瓷专业市场等),则可以开发相应的专业市场,如手机市场、电脑市场或者家具市场、服装市场、陶瓷市场等。随着我国人民生活水平的不断提高,以及各地产业发展的规模扩大,以这种模式开发成功的专业市场将不断增多。

二、在原有专业市场的客源影响力和人流成熟的基础上,开发新的、不同产品或行业种类的专业市场赢利。

任何一个专业市场,一旦形成了相对固定的客源和由此带来的较旺的人流,其影响力就不仅仅局限于这个市场的产品或行业;其影响所及:

一是与该市场产品或行业相配套的产品或行业;如服装市场周边往往容易开发出辅料、布料市场;建材市场周边往往容易形成货运、物流市场

二是与该市场产品或行业相关性不大或完全不相关的产品或行业;如服装市场周边开发出百货小商品市场,或者皮具、鞋帽市场,甚至建材市场、家具市场等等;浙江义乌、山东临沂、广东虎门等地形成的专业市场群,最初都是从小百货、服装、工业品等专业市场逐渐发展而成的。这种模式利用的是原有市场的影响力和人流资源

三、在原有的中、低档次的专业市场的基础上,开发中、高档次的同类专业市场赢利。

我国专业市场的形成和发展,虽然已有几十年的时间,但发展状况参差不齐;许多专业市场甚至仍然处于创办初期的建筑简陋、环境差、不安全、管理落后、产品质次价廉、交通不便、经营商家和市场开发商的赢利低等低档次、低水平阶段,严重制约了市场的进一步发展,也与政府的城市规划、交通规划和市场管理的发展要求不相适应。

因此,对这类市场从硬件、软件和环境等几方面进行改造、升级、换代,或者就近开发更高档次的同类商品专业市场,就成为中国专业市场在未来能否赢得竞争优势的当务之急,也是各地政府大力提倡、全力支持的投资项目。许多地区,如山东临沂市,这种市场改造已如火如荼的进行,开发商的赢利前景十分可观!

四、通过建设更大规模的同类专业市场赢利。

我国专业市场的特点,是众多的同类产品商家,集中在一地经营,商家成行成市,买家货比三家,非常符合中国人的经商习惯和采购共性,这也是专业市场在中国之所以形成并蓬勃壮大的原因。在改革开放初期的“短缺”经济时期,商品供不应求,商家的集聚可以很快形成买家的集聚;而在市场经济发展到一定时期的今天,商品已经相对“过剩”,由供不应求已经转变为供过于求。

因此,只有买家的集聚才能形成商家的集聚。而吸引买家的只有更为丰富的商品,更为低廉的价格以及更有保障的商品质量,一句话,更大的选择余地或空间!要做到这一点,更大规模的专业市场,更具竞争优势!最近,一些地方一批超大规模(占地几百亩甚至几千亩)的专业市场的开发建设成功,就是对这一模式的最好诠释。

五、在交通、环保、城市规划要求更多或即将出现变更的专业市场所在地的城市周边,开发同类型专业市场赢利。

随着我国国民经济的持续、稳定发展,城市和区域经济的发展也十分迅猛,其所带来的明显变化之一,就是城市边缘的不断扩大。这对专业市场的影响十分明显:

一是原来许多位于城市边缘甚至近郊的专业市场,忽然发现自己已身处闹市之中,交通拥挤,噪音污染,消防隐患,仓库奇缺,地租(地价)暴涨等等,都形成强大的压力;

二是政府在权衡专业市场的利与弊的过程中,更多的是从城市的整体利益出发,在此前提下,牺牲某一个或某几个专业市场的利益,将这些市场拆除或搬迁至城市新的边缘,更符合政府的愿望。

所以,在政府采取行动之前,提早有预见性地在城市新的边缘区域,开发与城市中具有一定影响力和人流的专业市场同类型的专业市场,将成为许多开发商的投资热点和新的赢利模式。

六、将摊位制的专业市场改造成为或者开发新的超市制的专业市场赢利。

中国专业市场目前仍以摊位制为主流,所谓摊位制即是将铺位或摊口,一个一个分割出租给商家经营,商家按月或季或年向市场开发商缴交租金和管理费,租金是这种市场开发商的主要收入来源,开发商也不对商家的经营负责。

这种专业市场的最大弱点,是商家素质参差不齐,商品实行议价,商品质量得不到保障,商家信誉不高,市场自身的品牌也难以形成。相比之下,各种大型零售超市之所以大行其道,除了价格便宜之外,很大原因是买家面对的是零售超市一个商家,商品集中收银,其信誉在买家看来更可靠,商品质量更有保障。

超市制的专业市场是摊位制市场与零售超市的结合,即将众多商家集中在类似大型零售超市的建筑物内,商品分类分区分商家摆放,商品明码标价,顾客(买家)自由挑选,市场统一收银,以一定比例与商家分成,按日、周或月与商家结算,市场对商家有销售保底要求。这样,市场即保障了租金(保底分成额)收入,又随商家生意水涨船高,实际收入更多。

七、在原有的铺位出租为主的专业市场邻近,开发以铺位销售为主的同类型专业市场赢利。

中国专业市场开办之初,由于当时的投资开发商的资金实力和环境条件的限制,许多市场从用地、建筑到铺位,都是出租(租赁)为主,有的更是临时建筑。在市场运行一定年限后,市场的人气有了积累,市场内商家的资本也不断增大,这种情况下,租赁的铺位,临时的建筑,不断上涨的租金,随时可能面临市场不续约的风险,都使有一定实力的商家希望拥有属于自己的天地——商铺。如果一个出租铺位的专业市场已经形成了人气和规模,则在其邻近开发出销售铺位的同类型专业市场,将坐收渔翁之利

八、利用闲置物业或廉价地皮开发专业市场赢利。

专业市场的竞争,除了受地段、市场需求,产业集群基础、商品种类和质量、交通状况等因素影响之外,商家的经营成本高低也是一个重要的因素,其中铺位租金是经营成本的一个重要方面;而闲置物业或廉价地皮所带来的租金低成本,不仅可以为商家带来更大的价格竞争优势,也可为市场开发商创造更多的赢利。

目前,中国的房地产业十分发达,一方面是房价不断攀升,国家不得不出台各项政策予以理性打压;另一方面则是房屋空置率不断增高;这种房屋的两极分化现象,为专业市场获得闲置房源、扩大赢利空间创造了条件。

九、在成熟和成规模的专业市场中,通过开发配套的服务设施和项目赢利。

专业市场是一个良好的综合平台,一旦形成规模和人气,其可整合的资源就十分之多。

首先它是一个商品交易的平台,商品的展示和广告、宣传成为市场不可或缺的组成部分,在专业市场内定期或不定期召开产品展示交易会(博览会),设立展览馆,设置广告牌,都可成为市场的赢利项目;

其次它是一个信息发布的平台,商品的信息,运输的信息,商品价格的信息等等,都可以通过现场或在网上开办的专业网站发布出去;

第三它是一个提供服务的平台,停车、住宿、餐饮的服务,通迅、邮政、运输的服务,仓储的服务,甚至人才培训服务以及住宅房地产开发等等,都是市场可从事的项目。

十、通过为专业市场内信誉良好的商家提供有关的金融、担保服务赢利。

在专业市场中经营的商家,大多为中小企业,而中小企业发展的难题,往往不是产品、项目和市场需求,而是资金少、融资难。专业市场的一大优势是可以整合这些商家的优势资源——由买家带来的市场需求。因为买家要找商家首先要进入市场,市场和商家是几乎同时被买家认识到的,甚至市场比商家更早被买家认识。

而金融机构之所以谨慎对待中、小企业的贷款,主要原因是难以准确地把握商家的信誉和产品的市场需求。目前,专业市场可以为商家提供的较好的金融服务形式,就是通过担保,为商家向银行进行仓单质押,提供融通仓的服务。这项新型服务,吻合当前的政策形势,以及金融业的发展方向,将具有广阔的赢利空间。

十一、根据政府和相关机构的政策导向,制订和实行相关的发展措施,在政府和相关机构的扶持下赢利。

中国专业市场历来很受政府重视,但大多数地方政府局限于在用地、税收、行政事业收费等方面给予市场以支持,而其它方面的扶持则涉及较少或没有,而且许多政策是随着经济形势的发展逐步出台的,市场的开发商知之甚少或毫不知情,有的开发商更是从不研究,错失许多良机。

其实许多地方政府甚至国家主管部门所制订的许多扶持政策,都可为专业市场所用,如科技部门的开发资金,商业部门的贷款贴息,电信部门的运营合作,水电部门的优惠价格,税务部门的收税方式等等,有的可以增加市场开发商的收入,有的可以节省市场开发商的开支费用,有的可以降低商家的经营成本,有的可以提高市场的信誉和影响力,对专业市场的开发商都是直接或间接的赢利。

十二、通过搞旺专业市场,带动周边地皮、物业升值赢利。

“旺场”是任何一个专业市场追求的现实目标。场不旺,则铺(位)不好租,租(金)不好收!但如何“旺场”,则各有各法,其中惯用的手法之一就是免租或减租,通过价格战赢得租户。然而许多专业市场的开发商目光短浅,总是将眼睛盯着租金收入这一块!

其实“堤内损失可以堤外补”,任何一个专业市场,一旦“旺”起来,带来了人流、车流、商流、资金流和信息流,其周边的地皮和物业必然升值,有的甚至比市场本身的物业升值幅度更大、更快!因此,如果根据这一普通规律,预先在市场周边购置或租赁一定的地皮或物业,在“旺场”之后适时出手,其赢利将相当不菲。

十三、为成熟和成规模的专业市场,开发相关配套的工业园区赢利(向上游延伸)。

中国专业市场对经济的促进作用,不仅仅表现在市场本身的繁荣上,更多地表现在对当地产业的带动作用。市场的繁荣带来产业集聚的的例子数不胜数,如浙江义乌,其为专业市场配套的工厂大大小小何止千家!而成千上万的配套厂家在专业市场形成之前几乎不存在。“销地产”比“产地销”更接近市场需求,因而也更具竞争力。

专业市场开发配套的工业园区,不仅对供货厂家有吸引力,对有实力准备投身实业的商家也有吸引力,这种“前店后厂”模式可以降低商家成本,扩大商品销售,保障供货及时,提高厂家和商家的竞争力;工业园区带来土地变现、税收和经济增长,也会得到当地政府的大力支持;专业市场开发商可以从中开辟新的收入来源,市场地位更加稳固。

十四、将股权(部分或全部)转让,引入战略投资者,使投资(部分或全部)变现赢利。

专业市场做为一种企业形式,赢利是其目标。自己投资,自己经营,收益虽大,但风险也大;如果在专业市场经营成功一段时间后,适时向战略投资者转让(部分或全部)股份,收益可能会降低,但风险亦会减小;收益提前变现后,开发商再去开发新的专业市场或者投资其它项目,资金的收益可能会更大,资金的安全性也更高。在转让时,可以将经营权和股权分离,也可以品牌入股,总之要使开发商的资金收益尽可能放大,以获得理想的投资回投率。

十五、通过组建相关的采购联盟以及为联盟企业提供采购、物流、配送、仓储、金融、担保服务赢利(向下游延伸)。

专业市场即是供货商(商家)的集中之地,也是采购商(买家)的集聚之所,众多的买家虽然总体采购量巨大,采购金额高,但各自为政,其采购价格没有优势。如果将部分有长期需求且数量较大的买家联合起来,组建采购联盟,通过统一价格,集中采购,将具有极大的议价优势,采购价格将会有较大幅度的降低,这对买家、商家和市场三方均有利:

一是买家获得了低价和相关的服务,减少了相关采购成本、人员以及物流费用;

二是商家一次出货量大,且有长期需求保障,薄利产生多销;

三是市场帮商家做成了生意,帮买家提供了服务,自己又获得了利益;

可谓一举三得。

十六、随着国内交通建设的迅速发展,在新的交通要道和客货枢纽站场、码头、机场、地铁站开发专业市场赢利。

专业市场开发成功的一个重要条件之一,是交通便利。我国有不少专业市场,最初都是从停车场、汽车站、火车站、码头、机场及其周边区域逐渐发展出来的。因为这些站场方便人流和物流,也利于信息的传播,所以较之其它场所和区域,具有更多的优势。

随着我国经济建设的向前推进,城市和交通发展的步伐加快,过去的普通公路网逐渐被星罗密布的高速公路网所替代;过去的城中汽车站、火车站无论是规模、硬件还是地理位置,都不能与城市发展相适应,许多已进行改建,大多已经或准备迁址;这种交通网线和客货站场的变化,为专业市场的开发带来了商机,在新的交通要道和客货枢纽站场、码头、机场、地铁站开发专业市场,将是一个不错的选择。

十七、利用原有专业市场的品牌、管理和客户资源,通过品牌和管理输出,形成连锁经营赢利。

专业市场一旦形成规模和影响力,其品牌将逐渐深入人心,如浙江义乌的中国小商品城,已形成国际性的影响力;广州的白马大厦,虎门的富民服装城,已成为国内服装批发市场的翘楚;天津的环渤海建材市场已成为国内建材市场的龙头。

这类市场,无论是品牌、管理,还是客户资源,都具有极大的可重复利用的价值,这是市场开发商积累的无形资产。市场开发商可以通过以下几种方式使之产生价值,为企业带来赢利:

一是输出品牌、管理和客户资源,不投入资金与资金投入方合作,占有一定比例的股份,在新的地区开办或托管同类型市场,实现品牌连锁或加盟连锁;

二是输出客户资源和管理,不投入资金,为资金投入方进行市场策划、招商,可占有股份或不占股份(另行收费);

三是自己投资(开发、兼并、收购、参股),自己经营,实现自营连锁。

十八、顺应全球经济一体化的潮流,到国外去开发以中国商品为主的专业市场赢利。

中国改革开放和经济发展的结果之一,是让世界重新认识了中国,并开始重视中国。中国的商品早已进入世界各地,每年的出口量不断攀升;世界各国的采购商都十分看好中国商品的国际竞争力;仅美国沃尔玛超市,2004年在中国采购的商品总额已超过180亿美元,并以每年25%以上的速度递增。

而中国国内,厂家和商家面临的竞争已趋白热化,亟须寻找产品的出路,而把生意做到国外去,是众多厂家和商家苦寻的出路之一。顺应这种潮流,到国外去开发专业市场,把中国的厂家和商家以及他们的产品带到国外,将是有远见的专业市场开发商可以迅速付诸行动的投资项目。目前,在俄罗斯、中东、东欧甚至欧洲等地的中国城,即是这一赢利模式的成功案例。

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