太平洋百货两年后或撤离淮海路 淮海路百货商场变身购物中心

商会资源2018-04-16 08:37:00

最近有消息称,新天地商业公司有意在淮海路上的太平洋百货租约到期后,将其物业收回,由自己开设购物中心;无独有偶,淮海路上的东方商厦目前也正在进行新一轮的调整及招商,由百货业态转型为购物中心。商报记者发现,由于业态单一、商品雷同等原因,大型百货商场转型购物中心已成为趋势。如今,面积在两三万平方米的中小型百货商场也开始向购物中心转型。

太平洋百货:还想继续经营

日前,上海新天地商业公司总经理刘梦洁在谈及新天地太平桥项目时表示,该项目推进尚未进入深入阶段,最早可能在2020年完成全部开发。她透露,淮海路太平洋百货所在物业未来将会发生较大变化。

“市场变化实在太快了,可能两三年又会呈现出不同的东西来。”刘梦洁向商报记者透露说,“去年,新天地北里已经开始调整。今年,新天地南里也会启动改造升级。未来,淮海路太平洋百货这一块会有很大的变化。等瑞安广场里面太平洋百货租约到期之后,我们就会把这部分的零售商业面积收回来,由我们自己来做。”

据商报记者了解,太平洋百货在瑞安广场占据了地下两层和地上6层共计8个楼面,一直以来就是淮海路商圈的老牌百货商店。如今看来,这一曾经的地标项目或将黯然离场。

至于出于何种原因要将太平洋百货的经营面积收回,刘梦洁表示,目前太平洋百货仍在运营中,因此不方便透露过多,她只是表示,这是为了扩大整个新天地商圈的商业规模。

商报记者了解到,瑞安广场内这2.5万平方米的零售商业面积将会归入上海新天地旗下,由新天地自己来操盘,今后可能不会再考虑面向百货类租户了,估计主要倾向于开设主题型特色商场。

对于可能撤离淮海路的消息,太平洋百货方面对商报记者作出了回应。上海太平洋百货有限公司总经理苏伯勳表示,淮海路太平洋百货1997年开业,租约为20年,2017年将到期。“关于淮海路太平洋的续租问题,我们还在和对方谈判。新天地方面问我们,租约到期后是否还想租下去?如果要租的话,租金要重新谈;如果不租的话,他们不会再另觅下家,而是打算将物业收回,自己做商业。对我们太平洋来说,肯定还是想继续开下去的。”

东方商厦淮海店:将撤百货专柜

如果说淮海路太平洋百货未来的方向目前尚不明确,那么,这条路上的另一家面积达两万多平方米的百货商场——东方商厦淮海店已经踏出了转型的第一步。

商报记者日前从东方商厦淮海店了解到,继在一楼沿街铺面引进Wagas休闲餐饮连锁店后,商厦近期又在五楼引进了4家餐饮品牌入驻,分别是外婆家旗下的Uncle 5与炉鱼、萨瓦迪卡泰国菜餐厅及香天下火锅,其中3家已经开业。商场四楼整层则引进了旺卡儿童主题乐园,目前正在装修中。此外,商场还在与无印良品接洽,未来将有望开出无印良品全球旗舰店,占据商场的3个楼层。

东方商厦淮海店相关人士向记者坦言,这两年,市场大环境对东方商厦的销售冲击很大,迫使商场不得不重新定位,寻找更合适的出路。“目前调整正在一步步进行,引入餐饮及儿童主题乐园是希望带动商场的人气。当然,我们的百货专柜未来可能会逐步撤离,商场的名字也有可能随之改变。调整大概会在今年年底完成,届时将会有一个全新的面貌。”上述人士透露说。

沪上百货业转向负增长期

近几年来,百货业的日子普遍不太好过,无奈之下,不少企业只能选择关店。来自联商网的一项统计显示,2014年,我国百货类门店共计关闭23家,其中百盛百货4家,成为去年关店最多的百货企业。据悉,自2013年6月起,百盛已经在贵阳、上海、石家庄和北京等地先后关闭7家门店。去年关闭门店的百货企业还涉及华堂商场与中都百货(各3家),尚泰百货、NOVO百货、宝莱百货(各2家),以及王府井百货、天虹商场、新光百货、摩登百货、春天百货、瑞富奥莱、南宁百货(各1家)。

同时,百货企业的经营状况也不甚理想。上海市商业信息中心的抽样监测数据显示,本市58家大中型百货店2014年共计销售319.6亿元,同比下降1.9%。继2012年出现1.1%的负增长后又一次出现销售下滑。从趋势上看,沪上百货业已经由早些年的快速增长转入低速增长甚至负增长期。

统计显示,上海市区百货业业绩增长不容乐观。各种促销难掩销售乏力迹象。全市各商圈中,除中环真北商圈外,市级商圈销售业绩均同比下降。市区百货业累计销售额同比下降3.4%,低于郊区10个百分点。郊区百货业业绩虽然好于市区,但增速趋于放缓,除少数区县外,均出现不同程度的下降,降幅最大的达到14.7%。

在上海拥有巴黎春天百货的香港新世界百货中国日前公布了截至2014年12月31日的财年中期业绩。数据显示,公司销售总收益由去年同期的84.65亿港元减少至79.28亿港元,降幅达6.3%;期内利润由去年同期的3.5亿港元降至2.06亿港元,降幅高达41.1%。

商报记者注意到,目前,香港新世界百货的收益以专柜销售佣金收入为主,占比达63.7%,自营货品销售和租金收入分别占据18.4%和15.7%,管理及顾问费则占2.2%。

新世界百货董事局主席郑家纯表示,在市场不景气、消费低迷的情况下,庞大的租金支出及员工成本上升成为集团利润下滑的主要原因。

多方原因导致百货业衰落

当商报记者问及当前上海百货业为何落寞时,刘梦洁认为,这是由多方面综合性因素所导致。

“一方面,从消费者体验来说,大而全的商场显然选择性更多,餐饮、娱乐、休闲等设施齐全,消费者可以得到更多体验;另一方面,百货公司自身运营模式没有充分发挥优势,反而参照购物中心模式来运营。同时,没有做好客户服务。”刘梦洁指出,国外有许多很成功的百货公司,他们具有很好的运营模式,“国外的百货公司往往有很多自有品牌,其中不乏非常独特的商业品牌。有的百货公司旗下还有很多全新的设计师品牌,他们会专门扶持其中的一些,以做到人无我有。比如英国的liberty 百货,他们的家居类商品、女式饰品和围巾类商品都非常吸引人,既有一部分买手,也有一部分特购,还同时将VIP的客服做得很好,赢得了很多消费者。”

刘梦洁认为,在VIP客服方面,拥有自身优势的百货公司可以做得很好,因为它的经营格局不像购物中心那样分散,可惜的是,它们没有把握和发挥好,而且经营业态较为单一。

刘梦洁表示,当前上海零售业竞争日益加剧,电商冲击也是其中一大原因。但分析后可以发现,电商分流的主要是中低端消费,主要涉及标准化产品。“最核心的因素还是整个商业面积供过于求,因此,如果运营没有特色,自然会遭遇淘汰。”

也有业内人士指出,对于百货行业而言,租金上涨也是一大问题。百货行业的物业租金都是10年或15年一签,有些甚至更长。而10多年前,中国百货业发展处于早期阶段,一般的商业地产项目招商并不容易,很多都以低价出租。但近几年,众多商业企业面临租约重签之际,就会碰到租金暴增、成本大幅上升的局面。

百货业的衰落,究其原因,与商品门类齐全、电商低价竞争,以及注重差异化和体验化的购物中心等多元零售模式的兴起密不可分。不过,需要指出的是,多数百货商场地理位置优势明显,占据了核心商圈的黄金位置,这是购物中心无法企及的。但是,目前国内大部分百货企业的经营模式以联营为主,通过扣点或提成盈利,这使它们普遍疏于培育自身核心竞争力,而过分依赖地段及商圈优势。

百货商场纷纷转型自救

事实上,百货企业早已意识到自己的不利处境,进行转型自救。不少百货商场开始借鉴购物中心业态,增设餐饮区域,提高餐饮比例,或引入儿童教育及娱乐等商户来聚集人气。

商报记者从上海太平洋百货了解到,旗下徐汇店整个8楼将改装出新,增加餐饮比例,引进了韩式新石器烤肉、日式和民食居屋和锅源、瓦城泰国料理,还有新江南风味的桂满陇杭帮菜。

事实上,这并不是上海太平洋百货徐汇店第一次进行业态调整。早在2005年,商场8楼就是餐饮楼层,但在随后的2006-2013年更改为儿童百货零售。现在商场再次将整个8楼调整为餐饮业态。此外,太平洋不夜城店也已向购物中心业态转变,引进了众多餐饮及其他商户。

对于百货公司生存环境日趋严峻,苏伯勳表示认同,他向记者表示,未来发展不会单纯停留在百货业态上。“如果淮海路店能够续租下去最好,不然,我们会另外在上海物色合适的物业,开设新的商业项目。可以肯定的是,新的项目会偏向购物中心化。虽然不会像港汇广场那样全部出租出去,我们会在项目中开设自有品牌的主力百货店。新的项目可能会在2017、2018年出现。”

为应对业绩下降,香港新世界百货也启动了多元化转型策略。去年以来,新世界百货减少了对专柜销售佣金收入的依赖,重整营运架构,由以往主力百货业务转为同时经营百货、购物中心及自营品牌业务;加强收购时尚品牌,从传统的房东模式转变为品牌持有者,以期扩大利润率。

郑家纯表示,为应对内地消费者对一站式购物的追求,集团此前就已采用混合经营模式,除品牌专柜经营外,积极引进影院、主题餐厅及美食广场等租赁项目,以提升生活配套设施的比例。去年年底,香港新世界百货在上海普陀区开设了其首个结合百货及购物中心业务的零售项目。

购物中心专业研究机构iMall发布的《中国百货行业发展及预测报告2013-2014》指出,作为传统零售渠道的百货业受到严重冲击,已经进入转型期。同时,百货业态在中国零售渠道生命周期中已经进入成熟期,自身竞争格局日趋激烈。iMall数据显示,已有17%的传统百货公司开始转向购物中心;而在全国范围拓展的百货公司中,转型购物中心的比例高达42%,王府井、新世界、银泰都确立了购物中心的战略定位。


[ 专家分析 ]

中小型百货转型购物中心难度大

上海市商业经济研究中心首席研究员齐晓斋指出,其实,沪上百货公司购物中心化的趋势并非这几年才开始,早在10多年前,新世界城、第一八佰伴等就已进行转型。“新世界城和第一八佰伴最早都是以百货商店业态起家的,后来,随着经营面积增加(如新世界城二期增加了20万平方米),引入了各种其他业态,并逐渐转型成现在的购物中心模式。”

但是,相较于那些面积较大的百货商场,两三万平方米的中小型百货企业转型难度较大。“购物中心包括餐饮、休闲、娱乐等多种不同的功能。在我看来,一个购物中心面积最小要在4万平方米以上,尤其是在市中心地段,需要面对各种不同需求的顾客。而社区型购物中心对面积的要求则相对小一些,三四万平方米就可以,这些项目在不同的社区针对不同的顾客。由于百货商场受硬件条件限制,购物中心化的调整比较适用于转型与过渡,虽然商场人气会因此有所提高,但效果还有待观察。”

在齐晓斋看来,在淮海路这样的地段,两三万平方米的百货商场转为购物中心,困难会比较大。“面积小,对品牌的选择度相对较低,对招商的要求就比较高。但假如无印良品全球旗舰店能在东方商厦开出来,将是一个不错的选择,因为它的边上就有优衣库全球旗舰店。知名品牌的旗舰店集群业态或许能形成淮海路商业的一个特色。”

“其实,任何业态想要成功都离不开自身的特色。与其大家都走大而全路线,还不如我走小而精之路,精品小百货未尝不是百货业转型的一个方向,这种模式已在日本等海外市场取得成功。”一位资深业内人士表示,“百货业转型应挖掘市场小空白,努力打造精品小百货。百货在化妆品等品类上具有很强的盈利能力,坪效高于购物中心。虽然细分市场能为百货业获得稳定忠实的顾客,但过去百货店经营主要围绕商品展开,对消费者了解甚少。而在购物中心,大数据已开始发挥对顾客消费习惯、动线走势的研究作用。对于要挖掘细分市场的百货商场来说,琢磨精准客户群更是必要的研究课题。”

齐晓斋还指出,除了百货业购物中心化以外,很多早期开设的购物中心也在去百货化。“过去,不少购物中心招商喜欢招一个百货龙头,觉得名气响,可以吸引到其他好的品牌入驻,比如久光内的久光百货及梅龙镇广场的伊势丹百货。但现在许多购物中心反而觉得,百货店能做的,他们也能做,没必要做二房东,让别人剥一层皮,自己直接招商能留住更多的利润。总之,要说百货业态彻底衰落还为时过早。虽然受到巨大冲击是不争的事实,但现在照样有新的百货商场问世。未来,部分百货商场会被淘汰,也相信有的会转型成功。”

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