【如何制定餐饮、娱乐、超市、百货的租金?】

中国零售平台2018-04-15 20:59:21

导读:商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在商业业态上,餐饮类、娱乐类、超市、电器卖场、 KTV等不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异。

商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异。

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。

2、如何进行租金测算?

租金测算方法多种多样,角度不同,采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:

①实地调研;

②网络查询;

③与第三方公司合作;

④通过营业额进行反推(适用于调研难度较大的大型商场租金估测);

⑤经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。

通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平,或者依据业态的毛利水平,估计该类业态的承租水平。

通用公式:

年租金=年营业额*承租水平

租金单价=年租金/12/30/租赁面积

承租水平为行业经验数据,有时可根据毛利率估算

简单介绍常见的几种业态的承租水平:

餐饮类快餐承租水平较高,一般为营业额的8%-12%;大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。

娱乐类依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的12%;KTV的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在3%-5%左右。

超市卖场中,超市的租金水平几乎是最低的,仅为营业额的2%-3%左右,因超市毛利较低。

电器卖场电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

百货属高毛利业态,毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的12%-17%。

KTV租金测算:

2000平米钱柜KTV,单日销售额约15万,承租水平约4%-5%。

年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元

租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元

租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日

3、购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、商家承受能力,购物中心投资回报,综合考虑以下几种定价方法:

租金水平类比法以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法以商家的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平,该方法仅作参考,不作推导。

项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。

4、影响租金的几个因素

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异,现就上述因素综合分析如下:

楼层因素

包括两方面,有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素,亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时),用以鼓励销售,造成抢购之现象,进而积累业主信息,同时也是招商销售的卖点。

一般商业项目中采取多为有楼层差价,一般而言,以一楼为基准,每上升(下降)一个楼层,其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺(店中店)形式,则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。

商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法,按照传统百货的作法,不同商业业态采取不同的抽成比率,同样,此方法也可于租赁形式中借鉴,一般算法为:单位面积(每平米)每月产生的销售收入。

实际使用面积*抽成扣点=租金。

5、案例:苏州**国际广场业态布局及租金定位方案

①主力商家:对主力店,品牌形象较好商家,采取低条件租赁,如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险;对规划业态中部分较聚人气业态,如美食广场可自营。

②小商家:小商家有从众心理,在主力店已引进的基础上,可适当拉高小商家租金,提升开发商整体经济效益。

③租赁年限、免租期:一般业态控制在2-3年;餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营,对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持,避免商家出现免租期后弃租的现象。

(来源:商业地产学院)