好房网3·15专题策划:2017破解“房事”6大坑——产品坑(六)

楼市大嘴2018-04-16 06:22:41


在房产行业,有这样一句话:一流的房企做标准,二流的房企做品牌,三流的房企才做产品。所以,大家都不想做三流企业,都穷尽心机去做营销、做渠道、做标准。但是,购房者购买的不是平台,不是标准,更不是企业的那些宏大叙事,他们要的是实实在在的好房子。


那什么样的房子才算好房子?官方有个标准:


1、小区环境绿化率达到35%以上

2、社区内人性化设计

3、配套齐全

4、好户型

5、房子建造质量达标 


这5个条件满足了,业主入住后舒适度绝对有一定保障。但是现实生活中,业主们往往遇到那些无良开发商,高价卖低质量产品,枉费业主对其的信任。今天小编给大家梳理一下关于产品中常见的5个坑。


1

绿化率不是绿地率


现在空气质量那么差,谁都想居住在一个被植被环绕,空气清晰,怡神养心的好地方。开发商在卖房时就利用这一点,将小区的绿化率作为一个宣传促销的卖点。但是,有部分开发商往将自家园区的绿化夸大,小树苗需要入住后多年才长成遮阴大树,水泥地铺几块草坪就是绿草,还有将绿化改为地面停车场来出售/出租等等......


另外普及一下,绿化率不是绿地率。绿地率的具体计算公式为:绿地率=绿地面积/土地面积,但绿地的限制很多,如距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地,以及地表覆土不到3米深的土地,都不计入绿地面积,这就使绿地率比绿化率大大缩水,数字上就没有绿化率呈现的那么好看了。



掉坑指数★★★


 破解:


需要这样的事情,首先,业主应该积极取证,尽可能多地搜集绿化率的证据,凡是相关的都可以进行保存,资料越多对最后维权越有利;第二,如果开发商违约,业主集体提出合理诉讼,明确希望得到的赔偿是什么;第三,不建议退房,建议以违约争取相应补偿。


如果,开发商拒绝赔偿,可以向绿化局监督科反映:

1. 责令开发商提供报批规划中关于绿化规划方面的资料;

2. 要求开发商对绿化率进行整改;

3. 如果整改后还达不到要求,再研究决定对其的处罚。


2

社区内反人类设计


举个最简单的例子,当我们自己在生活中如果推着婴儿车带着小孩看到这样的台阶,内心一定很窝火,还有,为一家人买菜回来的长辈,推着购物车,你让他们如何上去,做电子升降机还是死扛?



 破解:


其实只需要设计者增加一个简单的短坡就可以解决这个问题。对于社区规划来说,一切都是以服务业主为起点出发,在满足业主的生活需求之后,再追求美感,追求品质,追求逼格。



3

入住后 教育用地仍是空地


小编认为在小区配套中,最不可缺的就是教育配套。2016年郑州业主因孩子上不了学拉条幅堵售楼部的维权事件较多,买了学区房,孩子怎么就上不了学?


小玲是郑州某小区的业主,她近期为孩子入学的事儿有点儿烦,尽管她的孩子还没上幼儿园。小玲说:“当时,买房子的时候,置业顾问指着沙盘给我介绍小区里有幼儿园,有小学,有中学,在家门口就能实现一站式教育。”置业顾问还说:“姐,你买了我们房子,就能在家门口上学啊,多方便。”


但是,今年房子已经交房并且装修好了,幼儿园却还没有动工。这让小玲很受伤:“等我们搬进去,孩子怎么在家门口上学。”


掉坑指数★★★


 破解:


第一,置业顾问口头承诺不靠谱,写入合同里才是“实锤”。用嘴来承诺上学这事儿,购房者可得长个心眼了。


第二,公办入学谁说了算?就算学校是开发商建的,只要开发商将学校交给了教育局,这划片范围、入学规则等等都是教育局说了算,尽管开发商有话语权,可以去协调业主入学优先权。但是如何入学,划片范围如何圈定,最终,还是教育局说了算。开发商说的“一定能上”可得留个心眼。


第三,一定要吃透入学政策。郑州现在的小学入学政策是孩子要到实际居住地附近去就近入学,如果你买的房子还没有交房,就要找开发商进行协调,协调之前承诺的学校。所以这个问题又绕到了第一点。


第四,交房和入学时间差问题。买房时,你只看到这个楼盘未来会有几所学校,能够实现孩子一站式教育,可问题是,当这个楼盘分期开发的时候,你交房了,学校还没建,对于你而言,这还能算一站式教育?规划毕竟是规划,你没见阳光城业主等阳光实验中学已经等了几年了,有这功夫,孩子中学都毕业了。


第五,偷换概念问题。开发商给你承诺,能够上某某名校。可实际呢,交房了,某某名校只是一个分校区,甚至是一个挂名的学校,根本就没有名校的师资力量和管理团队,就只是一个孤零零的新建学校。这样的落差你能受得了?


4

户型住着不舒服


小编经常听到有人吐槽说:自己在选择户型或者看样板间的时候,看着哪哪都好,但是到入住的时候,发现住得不舒服又不知道问题出在哪里。


掉坑指数★★★


 破解:


选择一个好户型不仅仅是户型方正、南北通透,还要考虑分区明确:动静分区(动区:客厅、餐厅、厨房、次卫等活动区;静区:卧室、书房、主卫等休息区。)、干湿分区(指厨房、卫生间湿气较重且较容易产生脏污应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。)、公私分区(户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡,避免在公共区间就能对私密空间一览无余。)


最重要的一点,关系到你入住后舒适度。动线合理:人们在户内活动的路线,动线流畅与否将影响人们会直接影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率,而差的动线会使大户型变得“大而无当”,浪费空间。户内主要动线有三类,分别是居住动线、家务动线、来客动线。


看了这组图,相信你在选择户型的时候会明朗很多。



5

房子建造质量


郑州高新区某楼盘引发业主维权多次,并多次发生肢体冲突。“白条专业户”名声远洋:购房维权、交房维权、违约金维权、物业维权,这样的房子买了真是窝心。



掉坑指数★★★


 破解:


说到这个话题,小编想给大家两个忠告:


1、不要贪图便宜,一定要选择大品牌


这一点,很重要,无论区域如何,一定要选择大品牌,最好是国内一线品牌,当然,也会有人说,大品牌的也未必靠谱,所以需要大家擦亮眼睛,多了解开发商已经开发过的项目和开放口碑,记住选择开发商有一个原则:同一区域相差不超3公里范围,价格相同或者品牌楼盘高10%的价格,一定要选择品牌开发商开发的楼盘。


很多购房者认识不到这一点,大多买了便宜几百元的中小开发商,住进去后才发现,一切都不那么美好。


2、团购/内购 风险不可控


团购、内购一般利用价格较低来诱惑一些购房者,这其中最大的问题就是风险不可控,有的侥幸没有出事,有的出事了,后悔终生。这方面大小开发商都一律平等,没有例外。特别是那些土坑还没有挖,就开始收取全款、50%首付款的中小开发商,问题会更多,虽然价格比周边正常市场价低30%左右,也不要碰。


 结语 


上述置业大坑只是想提醒各位,买房是件高兴的事情,希望各位多了解一些房产知识,少走一弯路,尽可能地去避开这些坑。无论房子的广告宣传如何天花乱坠,你不要迷眼。听海观涛潮起潮落,出水方见两腿泥。一座好房子,必定是住着舒服,有升值价值的。






THE END 





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